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楼市、股市纷争再起 看谁笑傲江湖

时间:2019-11-07 20:47:37

最近,主要媒体报道称,有迹象显示,江苏和浙江省出现了“房地产投机”资金套现股市的现象。所谓“春江水暖鸭先知”市场中最敏感的基金已经做出了自己的选择。亲爱的投资者,你有什么选择?

随着人们收入水平的不断提高,他们手中的闲钱也在不知不觉中增加。如何管理多余的钱来保持和增加财富的价值已经成为摆在人们面前的一个现实问题。我们应该如何处理它?你想继续买房还是买股票?你想买黄金还是把它存入银行?还有高级投资移民或投资各种海外保险?值得每个普通人认真思考。

目前,适合中国普通人的更受欢迎的投资类型主要是银行存款、房地产、股票、基金、债券、银行融资、黄金等。此外,还有一些现货、期货和外汇投资风险较大,数量相对较少,还有一些数量更少的投资,如比特币。

从大多数人都能接受、理解和操作的角度来看,光大证券浙江分公司的投资团队关注下一个时期,投资房地产是否更合适?它更适合投资利益吗?

首先,请读三遍:房子是用来生活的,不是用来煎炸的。

在过去十年里,房地产投资确实产生了相当大的利润。早期购买房屋并购买更多房屋的投资者已经赚了很多钱。在过去十年里,许多核心城市的房价上涨了三四倍以上。如果加上杠杆系数,买房的投资回报将不得不再次翻倍。

近十年各类投资产品累计投资收益统计

从这个角度来看,房地产的确是过去10-20年的一项不错的投资。然而,这样一个时代可能已经过去了。

1.该政策支持“不投机炒房”,房地产投资的黄金时代正在逐渐结束。

达格·任泽平曾经对房地产投资作过精辟的阐述:长期人口、中期土地和短期金融。事实上,在我国,长期、中期和短期都可以归结为一句话——政府的政策方向和力度。历史事实也多次证明,每当政府鼓励或规范房地产行业时,每个人都会诚实地倾听政府的意见,并遵循政策鼓励的大方向。如果你决心违背政策的大方向,结果大多是悲惨的。

自2019年7月30日中央政治局首次提出“不要将房地产作为短期经济刺激手段”以来,中央和地方政府已20多次明确将房地产金融业作为目标,监管领域和整改力度不断提升。

(1)8月初,中国保监会发布专项检查通知,重点检查四大领域32个城市的银行房地产业务。8月30日,政府发布了一份文件,强调地方中小银行违反规定,为缺少“四证”的房地产项目提供融资。

(2)9月11日,中国银行业监督管理委员会首席风险官兼办公室主任肖袁琪在中国银行业监督管理委员会吹风会上表示,当前监管当局正着力遏制表外资金非法流入房地产。

(3)浙江省银监局近日发布文件,要求银行机构加强对个人消费贷款使用的控制,强调“严禁使用该资金支付购房首付款或偿还首付款贷款资金”。

现行政策一再强调,“房屋是为了生活,而不是为了投机”。北方、上海、广州和深圳的房价在未来10-20年内进一步上涨7倍、8倍或3-5倍的可能性已经大大降低,更不用说二线和三线城市的房价了。

2.中国的人口红利正在逐渐结束,房地产投资的基础将会改变。

保持该市高房价的基础是,该市将能够吸引更多的移民在未来很长一段时间内继续涌入。这就是为什么全国各大中城市都出台了人口定居政策的初衷。然而,现实情况是,在目前的农村地区和小城镇中,只剩下一些年老体弱的妇女和儿童。在一些中小城市,20多岁和30多岁的年轻人几乎成了他们无法在系统中工作的唯一选择。在没有人口流入的地方,房屋只是砖块,不是房地产。在没有人口流入的地方,大工业规划只能是纸上谈兵。在这种背景下,各大城市之间的房地产价格差异将进一步加大,房地产投资的风险和困难将同时加深。

以简单的房屋销售为例。如果你的房子所在城市的人口增长很弱,将来你卖二手房的时候,甚至不会有购房者,因为这个城市的居民手中已经有这么多房子,没有必要买房子了。在未来,三、四线城市的大多数二手房“没有价格也没有市场”是一个高概率事件。如果你真的想卖掉自己的财产,折扣会更大。

3.随着房价上涨和首付日益困难,房地产投资正从大规模投资转向小规模投资。

对于房地产投资者来说,一栋房子需要消耗大量资金,并背负高额债务。过去,当房价达到8000元或10000元时,普通人仍然可以拼命投资房地产。然而,一线和二线城市的房价分别上涨了2万元和3万元。对房地产的投资已经超出了普通人的能力范围。此外,房地产投资将逐步从大规模投资转向小规模投资。

综上所述,光大证券浙江分公司投资团队认为,在“不投机炒房”的政策背景下,房地产投资风险越来越大。过去闭眼赚钱的时代已经结束。未来,房地产投资将越来越成为一种专业的投资产品。需要考虑的因素更加详细,如宏观政策、流动性、土地供应、税收政策、区域规划、学区匹配等。如果你不能对上述因素做出客观而专业的评价,建议房地产投资应该谨慎,除非你不缺钱买卷心菜之类的房子,那就另当别论了。

问题是,如果房地产投资变得困难,未来人们的钱还有其他更合适的投资选择吗?

其次,“股权资产”更适合普通人投资。

据统计,改革开放以来,有两种主要类型的资产能够真正战胜通货膨胀。一类是房地产,尤其是在以北方、上海、广州和深圳为代表的一线城市。二是股权资产,主要由股票和股权基金组成。如果普通人的资产没有被分配到这两个类别,他们的资产的概率就会下降。

1.股权资产:中国顶尖企业家的聚集地

股权资产是由数千名中国最聪明的企业家创造的资产。随着社会发展的需要,这些企业家继续扩大他们的业务,使得他们背后的资产不断增加。企业是推动人类进步的最佳经济组织,所以在一个足够有效的证券市场中,优秀的企业不断上市,不优秀的企业退出市场,那么市场肯定会长期上升,因为这是这个社会中最优秀的人不断推动社会进步的结果。

2.股权资产投资回报不低于房地产投资回报。

大多数投资者都听说过,“10只股票,7只亏损,2只亏损,1只盈利。”那么股权投资真的很难赚钱吗?答案是:不一定。

让我们做一个简单的计算。如果我们在2009年购买50etf,并在购买后继续持有,我们将立即再次购买每一笔股息。到2019年9月,年化复合利率将达到9.1%左右。我们基本上可以战胜通货膨胀。如果我们投资单只股票会有什么结果?

我们发现了一篇关于斯诺鲍五世唐的文章,并用文章中的例子来阐述个股的投资回报。(注:本文写于2017年)

本文选择的案例是“泸州老窖”。选择这一目标的主要原因是:(1)它列得较早;(2)市场上有许多类似的竞争对手,企业的经营质量至多为中高。(3)老焦股价波动较大。自上市以来,该公司的亏损至少减少了7倍。

泸州老窖于1994年5月9日上市。上市当天的开盘价是9元。全年最低价格是5.7元。最高价格是21.2元。

假设我们在1994年9月投资20万股,以20元的天价购买1万股。购买后,它一直保持不变,直到9月17日。它既没有以76.6元的价格逃离大盘股,也没有以3.1元的价格抢到大盘股底部。简而言之,投资者已经完全忘记了股价的波动,满仓经历了所有的降息。投资者所做的是在每年收到股息时直接以股票价格购买。

下表是在将多年股息转移至excel并计算年度和半年度收盘价后得出的。

经计算,截至2017年9月,投资者持有泸州老窖208,570股。根据2017年9月底56.1元的收盘价,当前市值为1170万元,23年内包括所有股息在内的年化回报率为19.35%至1170万元,其中2016年最新税后股息为17.7万元。

如果我们继续推迟统计截止日期,到2019年9月20日,投资者将持有泸州老窖216,776股。根据目前股价,投资者持有的泸州老窖市值约为1930万元,是25年来的96.5倍,复利为20.05%。

未来,随着资本市场的加强和房地产市场监管的加强,资本将从房地产市场转移到股票市场,房地产市场和股票市场之间的跷跷板效应将再次偏向资本市场。这意味着股权投资的吸引力将进一步增强。为什么大多数投资者在投资股票时不能获得高额利润?事实上,这并不是因为我们没有购买文章中提到的股票,比如泸州老窖,而是因为我们坚持不够。

光大证券浙江分公司投资团队建议,未来股权资产投资应着眼于企业实际利润的增长。只要利润继续增长,股票价格的波动只会影响你得到多少钱。股价上涨导致短期回报增加,长期回报减少。股价下跌导致你的短期回报下降,长期回报增加。你不能被股票价格所左右。我们坚信,在未来10-20年,股权资产投资将是一种良好的资产投资方式。

来源:光大证券微观信息

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